TVA sur marge : Le chant du cygne .

Fiscalité immobilière – Octobre 2026 | Temps de lecture : 3 minutes

La réponse ministérielle publiée le 1er octobre 2026 apporte une clarification attendue par les marchands de biens : le régime de la TVA sur marge est maintenu et les opérations déjà engagées seront protégées. Mais à moyen terme, les conditions d'application de ce régime fiscal pourraient devenir nettement plus contraignantes.

1. Pourquoi la TVA sur marge est-elle menacée ?

Depuis la réforme de 2010, l'article 268 du Code général des impôts permet, sous certaines conditions, de calculer la TVA sur la différence entre le prix de revente d'un terrain à bâtir et son prix d'acquisition, plutôt que sur le prix total. Mais l'arrêt Icade Promotion du 30 septembre 2021, confirmé par le Conseil d'État en 2022, a restreint l'interprétation de ce régime. Selon cette jurisprudence, l'absence de TVA déductible lors de l'acquisition ne suffit plus. Il faut notamment que l'opération ait supporté une TVA antérieure non déduite, directement ou dans les conditions admises par la jurisprudence, et que le bien conserve sa qualification fiscale entre l'achat et la revente.

2. Ce que change réellement le 1er janvier 2027

À cette date, les règles de TVA immobilière seront intégrées au Code des impositions sur les biens et services (CIBS).Contrairement à certaines inquiétudes, la TVA sur marge n'est pas supprimée. Les nouveaux articles L.231-18 à L.231-20 reprennent toutefois les restrictions issues de la jurisprudence européenne.Le Gouvernement annonce également une mise à jour de sa doctrine fiscale au cours du premier semestre 2027. À partir de cette publication, l'achat d'un terrain à bâtir auprès d'un particulier ne permettra donc plus systématiquement d'appliquer la TVA sur marge. Il faudra notamment vérifier si la chaîne d'acquisition répond aux nouvelles conditions. Pour les terrains acquis sans aucune TVA antérieure identifiable, la taxation sur le prix total risque ainsi de devenir la règle.

3. Une protection importante pour les opérations engagées

C'est la principale bonne nouvelle de la réponse ministérielle du 1er octobre 2026. L'administration confirme que les marchands de biens pourront continuer à invoquer l'ancienne doctrine fiscale, même après sa modification, dès lors que le terrain aura été acquis ou aura fait l'objet d'un compromis de vente avant la publication de la nouvelle doctrine. Cette protection ne régularise cependant pas les opérations qui ne remplissaient déjà pas les conditions de l'ancienne doctrine.

Autrement dit, le 1er janvier 2027 ne constitue pas une date couperet. C'est la publication des nouveaux commentaires administratifs qui sera déterminante.

4. Quelles conséquences financières pour les marchands de biens ?

Pour un marchand de biens, l'incidence sur la rentabilité peut être considérable, particulièrement dans les opérations de division parcellaire où les marges sont parfois limitées.À terme, cette évolution pourrait entraîner une diminution des prix d'acquisition proposés aux propriétaires, voire rendre certaines opérations économiquement irréalisables.

5. Comment anticiper cette évolution ?

Trois précautions deviennent essentielles :

• Sécuriser les acquisitions en cours, en conservant les compromis signés avant la publication de la nouvelle doctrine.

• Vérifier l'historique fiscal des terrains, notamment l'existence d'une TVA antérieure non déduite et la qualification du bien lors de son acquisition.

• Établir systématiquement deux bilans prévisionnels, l'un avec TVA sur marge et l'autre avec TVA sur prix total.

Une seconde réponse ministérielle, attendue notamment sur les promesses unilatérales, les substitutions d'acquéreurs et certaines divisions parcellaires, devra encore clarifier plusieurs situations.

Conclusion

La réponse ministérielle du 1er octobre 2026 constitue une avancée rassurante pour les marchands de biens ayant déjà engagé leurs opérations. Mais elle ne doit pas masquer une évolution de fond : le bénéfice de la TVA sur marge devrait devenir plus difficile à obtenir pour de nouvelles acquisitions de terrains à bâtir. Pour les professionnels, la maîtrise du régime de TVA applicable dès l'acquisition deviendra plus que jamais un élément déterminant de la rentabilité d'une opération immobilière.

Sources : réponse ministérielle Tissot n° 08332 du 1er octobre 2026 ; articles L.231-18 à L.231-20 du CIBS ; analyse Taximmo du 1er octobre 2026.

Yves CLERC