Le contrôle fiscal : maîtriser la procédure pour mieux protéger vos opérations immobilières

franceinvestissement
22 mai
3 min de lecture

En tant que marchand de biens ou investisseur immobilier, le contrôle fiscal ne doit jamais être perçu comme une fatalité… ni comme une catastrophe. C’est la contrepartie logique de notre système déclaratif. Lors de son intervention pour le Réseau France Investissement, Maître Emeric Favre (Cabinet BPS) a détaillé, de manière très opérationnelle, toutes les étapes du contrôle fiscal, de la phase précontentieuse jusqu’aux juridictions suprêmes. Maîtriser la procédure du contrôle fiscal pour mieux proteger vos opérations immobilières, tel est l'enjeu.

Voici l’essentiel à retenir

1 Le contrôle fiscal : comprendre les différentes formes

L’administration fiscale dispose de plusieurs outils

Ø La demande d’éclaircissements ou de justifications (art. L16 LPF)

Ø Le droit de communication auprès des tiers

Ø L’ESFP (examen contradictoire de la situation fiscale personnelle)

Ø La vérification de comptabilité (la plus fréquente pour les professionnels)

Pour les marchands de biens, la « vérification de comptabilité » est la procédure la plus courante. Elle permet à l’administration de contrôler la régularité des écritures, la sincérité des déclarations et peut aller jusqu’au rejet de la comptabilité avec reconstitution du résultat. Cette procédure est encadrée par des garanties précises pour le contribuable. Encore faut-il les connaître.

2 La procédure de rectification contradictoire : un moment stratégique

À l’issue du contrôle vient généralement la « proposition de rectification (n°3924 ou 2120) » C’est le document fondateur de la phase précontentieuse. Il doit respecter un formalisme strict :

Ø Motivation détaillée

Ø Mention du droit à l’assistance d’un conseil

Ø Délai de réponse (30 jours, prorogeable)

Ø Détail des droits, pénalités et calculs

Le délai de réponse est déterminant.

Une absence de réponse ou une réponse imprécise peut fragiliser toute la défense ultérieure.Cette phase permet :

Ø De contester techniquement les rehaussements

Ø De saisir certaines commissions (départementale, conciliation…)

Ø De préparer la stratégie contentieuse

3 La mise en recouvrement : payer ou demander le sursis ?

Une fois l’avis de mise en recouvrement reçu, deux options principales :

Ø Payer et contester ensuite

Ø Demander un « sursis de paiement » (avec éventuelles garanties)

Le sursis suspend l’exigibilité, mais peut générer :

Ø Des frais de garanties

Ø Des intérêts en cas d’échec

Dans certains cas, payer immédiatement peut être stratégiquement plus pertinent si la trésorerie le permet.

4 Les délais de réclamation : l’erreur la plus fréquente

Les délais fiscaux expirent presque toujours au « 31 décembre » d’une année déterminée.

On distingue :

Ø Le délai général (art. R196-1 LPF)

Ø Le délai spécial en cas de rectification

Ø Des délais particuliers selon l’impôt concerné

Une erreur de calendrier peut rendre toute contestation irrecevable.C’est un point critique pour les opérateurs immobiliers ayant plusieurs sociétés et exercices en cours.

5 Le contentieux : TA, TGI, CAA, Conseil d’État…

En cas de rejet de la réclamation :

Ø Saisine du Tribunal administratif ou du Tribunal judiciaire selon la matière

Ø Délais stricts (2 mois en général)

Ø Procédure écrite et technique

Ø Possibilité d’appel puis de pourvoi

La compétence juridictionnelle est un point stratégique : une erreur peut coûter la procédure.

6 Ce que doivent retenir les professionnels de l’immobilier

Ø Un contrôle fiscal se prépare

Ø La phase précontentieuse est stratégique

Ø Les délais sont déterminants

Ø La stratégie de trésorerie (payer ou surseoir) doit être réfléchie

Ø Une défense efficace commence dès la première notification

Pour un marchand de biens, les enjeux peuvent être considérables : TVA immobilière, qualificationd’activité, marge, droits d’enregistrement, acte anormal de gestion, pénalités…

Yves CLERC

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