TVA sur la marge pour les terrains à bâtir : ce qui va changer pour les marchands de biens

 Une réforme importante est en cours, avec des conséquences concrètes sur la rentabilité de vos opérations.

Le principe actuel

Lors de la revente d'un terrain à bâtir, deux régimes de TVA sont possibles :

Ø  TVA sur le prix total : vous payez la TVA sur l'intégralité du prix de vente (régime de droit commun)

Ø  TVA sur la marge : vous ne payez la TVA que sur votre bénéfice (régime bien plus avantageux)

Pour bénéficier de la TVA sur la marge, deux conditions étaient jusqu'ici requises :

Ø  Le bien acheté et revendu doit être de même nature (terrain à bâtir → terrain à bâtir)

Ø  Vous n'avez pas pu déduire la TVA lors de l'achat (cas typique : achat auprès d'un particulier)

 Ce qui change à partir du 1er septembre 2026

Une ordonnance du 17 décembre 2025 introduit une condition supplémentaire : il faudra désormais prouver qu'une TVA a bien été payée et non récupérée quelque part dans l'historique du bien — c'est la notion de TVA rémanente.

Conséquence directe : si vous achetez un terrain à un particulier qui n'a lui-même jamais payé de TVA sur ce bien, vous ne pourrez plus appliquer la TVA sur la marge.

Sont ainsi exclus du régime :

Ø  L'achat à un particulier sans TVA dans l'historique du bien

Ø  L'achat à un professionnel en exonération de TVA, sans TVA antérieure non récupérée

 La période de transition

Les anciennes règles, plus favorables, restent applicables jusqu'au 1er septembre 2026. Profitez-en, mais restez vigilants : des changements avant cette date restent possibles.

 Ce que vous devez faire

Avant le 1er septembre 2026 : si vous avez des compromis signés ou des acquisitions en cours, vous pouvez encore bénéficier des anciennes règles.

Après le 1er septembre 2026 : pour chaque acquisition de terrain, posez-vous la question clé :

"Y a-t-il eu une TVA payée et non récupérée dans l'historique de ce terrain ?"

Si la réponse est non, intégrez dès le départ une TVA sur le prix total dans votre plan de trésorerie, sous peine de voir votre rentabilité sérieusement impactée..

Yves CLERC