Vente en bloc d’un immeuble de plus de 5 logements : le « piège » Aurillac

Quand on achète ou on revend un immeuble entier, le droit de préemption des locataires peut totalement remettre en cause le business plan, surtout depuis la combinaison loi Aurillac / loi ALUR.​

1. Quand le droit se déclenche-t-il ?

Le mécanisme en cause est celui de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, issu de la loi Aurillac du 13 juin 2006.​

Il s’applique lorsque les conditions cumulatives suivantes sont réunies :​

• Vente en bloc de l’immeuble : la cession porte sur l’immeuble entier, en une seule fois.

• Immeuble à usage d’habitation ou mixte habitation / professionnel (au sens loi de 1989).

• Immeuble comprenant plus de cinq logements, occupés ou libres (on raisonne sur le nombre de logements existants, pas seulement ceux loués).

• L’acquéreur ne prend pas l’engagement de proroger les baux d’habitation en cours pour 6 ans à compter de l’acte authentique.​

  
  

Sont notamment exclus :

• Les locaux à usage mixte commercial et habitation.

• Certains cas de ventes à un parent/allié jusqu’au 4e degré, à un organisme HLM ou à une SEM, sous conditions.​

2. Deux options pour le vendeur / l’acquéreur

Depuis ALUR, le schéma est simple en théorie :​

• Option 1 : l’acquéreur s’engage à proroger tous les baux d’habitation en cours de 6 ans à compter de la signature de l’acte (report uniforme du terme pour tous les baux).

• Option 2 : le vendeur doit purger le droit de préemption des locataires, sous peine de nullité de la vente de l’immeuble entier.​

L’engagement de prorogation est personnel à l’acquéreur : si le locataire part ensuite, son successeur ne pourra pas s’en prévaloir.​

3. Comment se purge concrètement le droit de préemption ?

Lorsque l’on ne choisit pas la prorogation des baux, chaque locataire d’un logement d’habitation ou mixte reçoit une notification par LRAR :​

• Indication du prix et des conditions de la vente de l’immeuble en entier.

• Indication du prix et des conditions pour le logement qu’il occupe (offre individualisée).

• Projet de règlement de copropriété si l’immeuble doit être divisé en lots.

• Résultats du diagnostic technique.​

Cette notification vaut offre de vente pour le seul logement occupé par le locataire et est valable 4 mois à compter de sa réception :​

• S’il refuse ou ne répond pas : il reste locataire, le bail continue, et la vente de l’immeuble peut se réaliser.

• S’il accepte : il dispose de 2 mois pour signer l’acte (4 mois en cas de recours à un prêt). Passé ce délai, l’acceptation est caduque de plein droit.​

En cas d’exercice par un locataire, le vendeur devient « diviseur » et l’immeuble passe de plein droit en copropriété.​

4. Exemple concret pour marchand de biens

Un marchand de biens signe une promesse pour un immeuble de 12 logements, tous loués sous baux d’habitation :​

• Prix en bloc : 1 600 000 €.

• Stratégie : division et revente à la découpe lot par lot, avec quelques relocations à terme.

Cas 1 : l’acquéreur accepte de proroger les baux 6 ans.

• Avantage : pas de droit de préemption à purger.

• Inconvénient : impossibilité de délivrer de congé pour vendre pendant ce délai, ce qui diffère fortement la stratégie de valorisation.

Cas 2 : refus de prorogation.

• Le vendeur doit notifier chaque locataire, avec le prix de son lot et des conditions alignées sur la vente globale.

• Si trois locataires préemptent, la copropriété naît, et le marchand ne sera tenu d’acquérir que si sa promesse est conditionnée à l’absence de préemption (clause à prévoir impérativement).​

Pour un marchand de biens, la vraie question n’est pas seulement « y a-t-il préemption ? », mais « ce droit rend-il encore rentable mon opération ou dois-je renégocier / renoncer ? ».

En réalité il n'y a pas d'alternative à la prorogation de 6 ans, on imagine mal un marchand laisser un locataire acquérir au prix initial son lot, et devenir ainsi copropriétaire de l'ensemble avec la règle du plafonnement des droits de vote de la loi de 1965, le marchand devenant totalement prisonnier du bon vouloir de son unique copropriétaire.