Droit de préemption du locataire : règles, conditions et exceptions en cas de congé pour vente

Lorsqu’un bailleur décide de vendre un logement occupé, le locataire bénéficie, dans certains cas, d’un droit de préemption. Ce droit s’applique uniquement lorsque le propriétaire délivre un congé pour vente, conformément à la loi du 6 juillet 1989.Avant de proposer le bien à un acquéreur tiers, le bailleur doit donc présenter une offre de vente prioritaire au locataire, dans des conditions strictement encadrées.

1. Quand le droit de préemption du locataire s’applique-t-il ?

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  Le droit de préemption ne joue que si le bailleur délivre un congé pour vente.Ce congé constitue une offre de vente ferme adressée au locataire.

  En revanche, si le propriétaire vend le logement occupé et sans congé, l’acheteur reprend le bail en cours et le locataire ne bénéficie d’aucune priorité d’achat.

  
  

  2. Conditions obligatoires pour un congé pour vente valable

  
  

  Pour que le droit de préemption soit valide, plusieurs conditions légales doivent être respectées.

  Délai de préavis

  Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant la fin du bail.

  Il doit obligatoirement mentionner :

  • le prix de vente proposé au locataire ;

  • les conditions essentielles de la vente (modalités, description du bien, diagnostics, etc.).

  Un congé incomplet peut être annulé, ce qui prolonge automatiquement le bail.

  Délai de réponse du locataire

  Le locataire dispose :

  • de 2 mois pour accepter ou refuser l’offre ;

  • de 4 mois pour régulariser l'acte d'achat s’il sollicite un prêt immobilier, il doit avoir cependant répondu dans les 2 mois de sa volonté d'aquérir

  Sans réponse dans les délais, il perd son droit de préemption et doit quitter le logement à l’échéance du bail.

  
  

  3. Conditions liées au bail : quand le droit de préemption ne s’applique pas

  
  

  Le droit de préemption ne concerne que :

  • les locations nues ;

  • constituant la résidence principale du locataire ;

  • régies par la loi du 6 juillet 1989.

  Sont exclus :

  • les locations meublées ;

  • les baux mobilité ;

  • certains logements soumis à des régimes spécifiques.

    
    

  4. Exceptions légales au droit de préemption

  
  

  Même si la procédure est respectée, le locataire ne peut pas préempter dans les situations suivantes :

  • Vente à un membre de la famille (jusqu’au 3ᵉ degré), avec engagement d’occupation pendant au moins 2 ans.

  • Locataires âgés et à faibles ressources : le congé pour vente est interdit sans proposition de relogement adapté.

  • Logements insalubres, dangereux ou déclarés impropres à l’habitation : le droit de préemption ne s’applique pas.

    
    

  5. Revente à de meilleures conditions : second droit de préemption

  
  

  Si le locataire refuse l’offre initiale mais que le bailleur vend finalement le bien :

  • à un prix inférieur, ou

  • dans des conditions plus avantageuses,

  alors un second droit de préemption s’ouvre automatiquement.Le bailleur doit notifier cette nouvelle offre au locataire.

  
  

  6. Délais d’effet du congé selon la date d’acquisition

  
  

  Congé pour vendre

  • Si la fin du bail intervient plus de 3 ans après l’achat, le congé peut être donné pour la fin du bail.

  • Si la fin du bail intervient moins de 3 ans après l’achat, le congé ne peut être donné qu’à la fin du premier renouvellement suivant l’acquisition.

  Congé pour reprise (occupation personnelle)

  • Si la fin du bail intervient moins de 2 ans après l’achat, le congé ne prendra effet qu’à l’expiration d’un délai de 2 ans après l’acquisition.

    
    

  Conseils pratiques pour bailleurs et investisseurs

  
  

  • Échanger en amont avec le locataire pour connaître ses intentions.

  • Rédiger un congé complet et conforme : prix clair, conditions précises, délais respectés.

  • Faire délivrer le congé par un commissaire de justice pour éviter les risques de nullité.

  • Anticiper l’impact du droit de préemption sur la stratégie de vente et le calendrier de signature.

  • Se faire accompagner par un notaire, notamment en cas de copropriété, indivision, colocation ou situations complexes.

  
  

Yves CLERC