Droit de préemption après division : le « retour » du locataire à la découpe

Une fois l’immeuble mis en copropriété et un nouveau droit de préemption va s’ouvrir au profit des locataires déjà en place.​

1. Le droit de préemption de l’article 10 loi de 1975

L’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 vise les ventes à la découpe consécutives à la première division de l’immeuble.​

Deux situations principales :

• 1re vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou mixte, consécutive à la division de tout ou partie d’un immeuble par lots.

• Vente de parts ou actions d’une société dont l’objet est la division d’un immeuble en fractions destinées à être attribuées aux associés.​

Exclusions classiques :

• Lorsque la vente porte encore sur l’immeuble entier (pas de découpe réelle).

• Ventes à un organisme HLM.

• Vente à un parent ou allié du vendeur jusqu'au 4e degré inclus.

  
  

2. Mécanique de la préemption « à la découpe »

Avant toute vente à un tiers du logement occupé, le bailleur doit informer le locataire par LRAR :​

• Prix et conditions de la vente projetée.

• Cette information vaut offre de vente.

L’offre est valable 2 mois :

• Si le locataire accepte, la vente doit être signée dans les 2 mois (4 mois s’il recourt à un prêt).

• En cas de refus ou de silence, le bail se poursuit ; le locataire n’est pas contraint de partir, car aucun congé n’est donné dans ce mécanisme.​

Si, ultérieurement, le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses (prix plus bas, conditions plus souples), le locataire bénéficie d’un nouveau droit de préemption valable 1 mois.​

Dans tous les cas, le locataire reste en place : il n’y a pas ici de congé pour vendre, mais uniquement un droit d’acheter prioritairement.​

3. Exemple : première division d’un immeuble

Un marchand de biens achète un immeuble de 8 logements loués, le met en copropriété, puis souhaite vendre le lot n°3, occupé par un locataire en place :​

• Prix envisagé pour le lot n°3 : 150 000 €.

• Notification par LRAR au locataire avec le prix et les conditions (paiement comptant, pas de condition suspensive, etc.).

Scénarios :

• Le locataire accepte : il aura 2 mois pour signer (4 mois avec prêt). Le marchand réalise une vente « occupée », et le locataire devient propriétaire.

• Le locataire refuse : il reste locataire et le marchand peut vendre à un tiers, mais si le prix est ensuite ramené à 140 000 € ou si des conditions plus favorables sont accordées, une nouvelle offre doit être notifiée au locataire, valable 1 mois.​

Pour un marchand de biens, ce droit de préemption impose :

• D’intégrer dans le rétroplanning de mise en copropriété un délai incompressible de purge (4 mois minimum).

• De calibrer la stratégie de prix pour limiter les renégociations qui déclencheraient un nouveau droit de préemption.

• Pratiquement de prendre attache avec le locataire dès le départ de l'opération pour connaître ses intentions.