Rénovation :quand un bien ancien devient il fiscalement neuf ?

L'opération d'achat-revente, agrémentée de travaux de rénovation, est un modèle économique éprouvé. Cependant, derrière l'enthousiasme d'un chantier se cache un risque fiscal majeur: la requalification involontaire de l'immeuble ancien en un immeuble fiscalement neuf. Ce basculement, a en réalité un impact direct et considérable sur le régime de TVA applicable et les droits d'enregistrement, affectant ainsi la rentabilité même de votre projet, nous aborderons donc cette problématique sous deux aspects : les conditions d'ouverture du régime dans un premier temps, et les conséquences dans un second temps objet d'un autre post.

Que dit la Loi sur l'Immeuble Neuf ?

Selon l’article 257 I.2.2° du CGI, un immeuble est considéré comme fiscalement neuf lorsqu'il remplit l'une des conditions suivantes :

• Il est achevé depuis moins de 5 ans, qu'il ait été vendu pour la première fois ou non.

• Il a fait l’objet d’une surélévation, ajoutant un ou plusieurs niveaux à la construction existante.

• Il s'agit d'un bâtiment ancien ayant subi des travaux qui le rendent à l’état neuf, même si sa structure d'origine a été conservée.

C'est ce troisième point qui recèle les plus grands risques pour le marchand de biens. L'administration a donc défini quatre critères techniques précis pour déterminer si des travaux rendent un immeuble à l'état neuf.

Les 4 Critères Qui Font Basculer  le Projet:

L'administration fiscale a établi quatre grandes catégories de travaux d'ampleur. Si le projet remplit un seul de ces quatre critères, l'immeuble est requalifié en neuf :

1. Les Fondations Ce critère est rempli si vos travaux portent sur la majorité des fondations. Cela concerne les interventions qui touchent au socle et à l'assise de l'immeuble.

• Reprises en sous-œuvre.

• Renforcement ou modification structurelle des fondations.

• Extension nécessitant des fondations supplémentaires.

2. La Structure Portante Ce critère vise les travaux qui affectent la majorité des éléments (hors fondations) qui assurent la résistance et la rigidité de l'ouvrage. Il s'agit du squelette de votre bâtiment.

• Murs porteurs.

• Planchers porteurs (ceux qui contribuent à la stabilité).

• Charpente.

• Tout autre élément essentiel à la stabilité de la construction.

3. Le Second Œuvre (le critère le plus technique) C'est le critère le plus complexe car il est cumulatif. Pour qu'il soit rempli, les travaux doivent remettre à neuf au moins les deux tiers (2/3) de chacun des six éléments suivants :

• Les planchers non porteurs.

• Les huisseries extérieures (fenêtres, portes-fenêtres, verrières...).

• Les cloisons intérieures.

• Les installations sanitaires et de plomberie.

• Les installations électriques.

• Le système de chauffage (pour les opérations en métropole).

Pour être parfaitement précis, ce rapport de 2/3 doit être apprécié de manière objective : par la surface, le mètre linéaire, le volume ou, si ce critère est plus pertinent, par la valeur. Par ailleurs, note  l'administration : si l'immeuble, après travaux, ne comporte pas l'un de ces lots (par exemple, un bâtiment sans système de chauffage central ou dont tous les planchers sont porteurs), la composante "second œuvre" dans son ensemble n'est pas considérée comme rendue à l'état neuf.

4. Les Façades Ici, il s'agit des travaux portant sur la majorité de la consistance des façades. Attention, il ne faut pas confondre cette intervention avec une simple rénovation esthétique.

• Ce critère exclut explicitement le simple ravalement. Il concerne des modifications plus profondes comme le remplacement de bardages ou d'habillages extérieurs sur une grande partie de l'enveloppe du bâtiment.

Yves CLERC