En matière d’investissement immobilier maximiser sa rentabilité, consiste souvent à choisir le régime fiscal le plus adapté. Parmi les plus avantageux, figure le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)
1 Comment devenir loueur meublé non professionnel ?
Le loueur meublé non professionnel doit respecter deux conditions, à savoir :
- des recettes locatives inférieures à 23 000 € / an ;
- des recettes locatives inférieures aux revenus fiscaux globaux.
Les revenus fiscaux globaux s’entendent comme les traitements, salaires, pensions, rentes et autres bénéfices industriels et commerciaux.
Au-delà des conditions relatives à l'investisseur, il convient aussi de respecter les conditions relatives au logement meublé c’est-à-dire, un bien immobilier comportant tout le matériel nécessaire à la vie du locataire, comme un lit, un frigo, une table, des chaises, des couverts, des poêles, des assiettes, etc. La liste complète est décrite par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
2 Quelle fiscalité applicable en LMNP ?
Le loueur meublé non professionnel a le choix entre deux régimes fiscaux.
Þ Le régime micro-BIC
Ici, les revenus locatifs en LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Dans ce cadre, vous pourrez déduire 50 % de vos loyers (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes) au moment de la déclaration d’impôt sur le revenu. Ensuite, les BIC sont imposés à hauteur de 17,2 %.
Þ Le régime réel
Ce régime permet à l’investisseur de déduire toutes ses charges de ses recettes, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, la contribution économique territoriale, les frais d’acquisition de meubles, les frais de notaire, les honoraires d’expert-comptable, les frais d’agence pour la gestion locative, etc.
Autrement dit, ce régime réel vous permet d’amortir le prix d’achat de votre bien.
C’est justement ce qui rend le statut LMNP si avantageux. Et pour cause, entre l’investissement initial et la gestion du bien, le total des charges excède souvent les 50 % du bénéfice total. Et dans certains cas, les charges sont même supérieures aux revenus locatifs. Dans une telle hypothèse, vous n’auriez même pas à payer d’impôt.
3 Quels sont les avantages du statut LMNP ?
Le statut de LMNP offre aux propriétaires bailleurs une multitude d’avantages qui en font son succès.
Ø Des avantages fiscaux
Les avantages fiscaux du statut LMNP concernent principalement ceux qui optent pour le régime réel. En effet, c’est seulement avec ce régime que vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges de tous vos loyers perçus. Cela vous permettra d’amortir le logement et tous les équipements mobiliers et électroménagers nécessaires à l’aménagement du bien.
Par ailleurs, si les charges sont supérieures aux bénéfices, il est aussi possible d’imputer le déficit sur les revenus locatifs pendant une période de 10 ans. Ainsi, vous pourrez être exonéré d'impôt concernant les loyers perçus pendant plusieurs années, tout en vous constituant un patrimoine immobilier.
Ø Une meilleure flexibilité et rentabilité
Ces avantages proviennent surtout de la location meublée. En effet, cela permet généralement de rédiger des baux plus souples que pour les logements nus (notamment concernant la durée de location).
Par ailleurs, les logements meublés sont souvent plus faciles à louer. En particulier si vous proposez des studios à destination des étudiants.
Enfin, les prix des loyers des locations meublées sont généralement plus élevés, ce qui peut vous permettre de maximiser votre rendement .