Trois réalités qu'il faut connaître sur l'engagement de revente
- franceinvestissement
- il y a 1 jour
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Le régime de faveur lié à l'engagement de revente, qui permet de réduire drastiquement les droits de mutation, est un outil bien connu des marchands de biens. Cependant, derrière cet avantage fiscal se cachent des subtilités, des pièges coûteux et des tolérances administratives méconnues. Nous décryptons ici trois aspects fondamentaux, souvent ignorés, qui distinguent une opération optimisée d'un redressement coûteux.
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1. La tolérance fiscale inattendue : si vous couvrez votre mise, vous êtes (peut-être) sauvé !
L'administration fiscale fait preuve d'une souplesse étonnante qui peut sauver une opération du redressement. Selon une tolérance administrative (BOI-ENR-DMTOI-10-50-20140429 n° 110), si un investisseur acquiert un immeuble divisé en lots et ne parvient à revendre qu'une partie de ces lots dans le délai de cinq ans, il est exonéré de tout complément de droits.
Concrètement, l'administration considère que si le produit des ventes couvre votre "mise" initiale (le prix d'acquisition global), l'esprit de l'engagement est respecté, même si l'intégralité des lots n'est pas cédée. La condition est simple : il faut que la somme des prix de vente des lots revendus soit supérieure au prix d'acquisition initial de l'immeuble entier. Cette règle ne s'applique toutefois que si le prix d'acquisition n'a pas été ventilé par lot dans l'acte d'achat initial. Contre-intuitive, cette tolérance pragmatique constitue une soupape de sécurité essentielle pour les opérations de division complexes.
2. Le délai de 2 ans pour les biens occupés : un parcours semé d'embûches
Si la règle générale est un délai de revente de cinq ans, celui-ci peut être abrégé à deux ans pour la revente par lots d'un immeuble occupé. Cependant, les conditions pour bénéficier de ce délai raccourci sont extrêmement strictes et cumulatives, comme l'a précisé la Cour de cassation (Cass. com., 9 octobre 2024, n° 22-20.175).
Pour que le délai de deux ans s'applique, les trois critères suivants doivent être réunis :
L'intégralité des lots occupés doit être revendue dans le délai de 2 ans.
Le délai commence à courir à la date de l'acte de vente authentique.
Les lots doivent être occupés par un locataire ou un occupant de bonne foi à la date d'expiration du délai.
L'exigence de l'intégralité est un piège majeur : vendre 9 lots sur 10 dans les temps est un échec aux yeux de l'administration. De même, le départ d'un seul locataire avant la vente peut suffire à faire basculer l'opération sur un délai de cinq ans, mettant en péril le plan de financement initial si cette éventualité n'a pas été anticipée.
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3. La sanction en cas d'échec : un calcul qui peut vous coûter plus cher que l'avantage initial
Le non-respect de l'engagement de revente n'est pas une simple formalité. Il entraîne la déchéance du régime de faveur, prévue par l'article 1840 G ter du CGI, avec des sanctions financières particulièrement lourdes.
Le coût de la régularisation se décompose en trois parties :
Le rappel des droits : L'investisseur doit payer la différence entre le taux normal des droits de mutation (environ 5,81 %) et le taux réduit qu'il a payé à l'achat (0,715 %).
Les intérêts de retard : Ils sont calculés au taux légal (0,20 % par mois) de manière rétroactive, depuis la date de l'acquisition initiale.
Une pénalité de 5 % : Cette majoration s'applique sur le montant des droits rappelés.
Pour illustrer l'impact concret, voici une simulation pour un bien acheté 300 000 € et non revendu dans les cinq ans :
Comme le montre cet exemple, le montant total à régulariser est supérieur à l'économie initiale réalisée. L'avantage fiscal se transforme alors en une charge nette, créant une pénalité effective qui dépasse l'économie initialement visée.
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Conclusion
L'engagement de revente n'est donc pas un simple levier fiscal, mais un instrument juridique dont la maîtrise des subtilités est indispensable, sinon le carrosse peut redevenir citrouille.
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